경매........어떤 물건을 선택해야할까요??

안녕하세요!! 주공입니다!!

윤석렬 후보가 당선되고 나서부터, 여러가지 정책의 변화를 예고 하고 있죠?!!

그 중에서 가장 큰 기대감을 모우고 있는것이 부동산 대책입니다.

솔직히 저를 포함해서 문 정부의 부동산에 학을 띈 사람들이 이번엔 바꿔 주길 바라면서

윤 후보를 찍은 경우가 꽤 많은 것 입니다!!

지금 한창 인수위원회가 발빠르게 준비 하는 와중에 좋은 소식이 들려왔죠??

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우리가 기대했던 부동산 정책의 변화 조짐이 보이기 시작하고 있습니다.

대표적으로 거론되고 있는것이, 주택담보대출의 비율완화, 임대차3법의 폐지또는 큰폭의 축소,

다주택자 양도세완화등 주요로 거론되고 있습니다.

이 모든 것이 한번에 변할 수가 없을 것이고, 민주당의 배석수 때문에 법안 통과에 난항을 겪겠지만,

법안 통과가 필요없는 양도세완화등은 빠른 시일내에 변화가 생길 수도 있을 것 같습니다!!

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그렇다보니, 부동산에도 조금씩 훈풍이 불어올 조짐을 보이고 있습니다.

정말 5년간 악법에 큰 고생을 했을 많은 투자자 및 실 수요자 들에게는 좋은 소식이 아닐 수 없습니다.

이제부터는 제대로 일한다는 느낌이 들고 있습니다!!

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그렇다보니, 제가 요즘 공부하고 있는 경매에서도 여러가지 지각 변동이 생길 것 같습니다.

경매 자체에 대한 대대적인 변화가 있지는 않겠지만, 부동산 규제의 완화가 일어나면 시장이 안정화되고,

시장에는 좋은 물건 위주로 재배치 될 가능성이 큽니다.

어쨌든 시장에는 공급물량이 많이 풀릴테니까요!!

그렇게 되면 좋은물건과 안좋은 물건중에 고르는 요즘 태세에서

좋은물건과 좋은 물건사이에 고민하는 바람직한 현상이 나올꺼라 생각됩니다!!

진정한 자유 자본주의 시장으로의 변화이지요!!

 

 

하지만 아직까지는 세계 경제의 금리 인상이 화두가 되고 있고,

우리나라도 마찬 가지 이니까 적당한 숨고르기를 하면서 잘 준비 해야 할 것입니다!!

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경매는 시중에 부동산을 시세보다 저렴하게 구입하는 행위 인데,

지금 내상황에서 맞는 부동산을 알아봐야 수익이 극대화 되겠죠??!!

그래서 오늘은 각 상황별 나에게 맞는 매물을 무엇인지에 대해서 설명하겠습니다!!

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여러가지 형태로 분류할 수 있는데 저는 아래 와같은 경우로 나눠 보겠습니다.

대부분 아래 3가지에 속할 것 입니다.

1. 무주택자(자금 넉넉)

2. 무주택자(자금 소액)

3. 다 주택자

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1. 무주택자(자금 넉넉)

아마, 1번에 해당하는 분이 가장 투자하는 선택 폭이 가장 넓지 않을까 생각됩니다!!

부동산에도 여러종류가 있는데, 크게 주거용과 비주거용으로 나눌수 있습니다.

우선, 초보투자자이고 경매가 처음이시라면 안전하게 주거용을 추천드립니다.

우선, 주거용의 매물이 가장 많으며, 권리 관계등 크게 문제가 없는 경우가 많습니다.

따라서, 접근하기도 쉬겠죠??

또한 자금의 여유가 있고, 무주택자이시라면 "아파트"종류의 매물을 추천합니다.

한국의 부동산 정서상 아파트에 대한 수요가 가장 많으며, 가장 선호하는 부동산 중에 하나이죠!!!

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그렇기 때문에 물건의 선택의 폭도 넓고, 추후 낙찰 받은 후에도 입지, 가격만 맞으면 매매든

임대든 수익 창출하기더 쉽습니다!!

또한, 무주택자의 경우 경락 잔금 대출의 비율도 높게 받을수 있어서, 여러가지로 유리합니다!!

수익 창출에는 단기 수익(월세)과 장기 시세차익(매도)를 들수있는데, 아파트 특성상 월세를 놓을수만 있다면, 단기와 장기의 수익 2가지를 노릴 수있는 1타2피의 상황도 만들수가 있습니다!!

그만큼 한국에서는 아파트 수요가 월등하다는 것을 알 수있습니다.

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2. 무주택자(자금 소액)

2번에 해당하시는 분들도 낙담할 필요는 없습니다!! 방법은 찾아보면 있으니까요!!

하지만, 자금이 소액이다보니 선택의 폭이 좁아지는 것은 사실입니다.

아파트도 소액으로 할 수있는 곳이 있지만, 그만큼 가격이 낮다는 것은 입지 등 몇 가지

측면에서부족한 점이 있을 수 있습니다.

이런 물건의 경우는 베테랑들도 잘 건들지는 않는다고 하네요!! 수익성이 안맞으니까요!!!

그래서 소액으로 추천드리는 물건은 바로 "다세대, 연립주택등"입니다.

건축 기준별로 이름이 다르게 불리지만, 그냥 쉽게 "빌라"라고 보시면됩니다.!!

빌라는 아파트보다는 규모가 작고 입지 적으로 좋지 않은 곳에 있는 경우가 많고, 구조등도 제각각이고,

시세 형성도 정확한 데이터가 없기 때문에 문제에 소지는 아파트보다 더 많습니다.

또, 수요적인 측면에서도 아파트보다 낮은건 사실이구요!!

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하지만, 매물을 잘 찾다보면 소액의 투자금으로도 큰 수익을 얻을 수 있는 경우가 있습니다.

우선, 빌라의 가격대가 1억 미만인 경우가 많습니다.

하지만 전세등의 금액은 그보다 쎄거나 거의 차이가없어서 갭투자하기에 적절한 물건들이 꽤 있습니다.

실제로 사례들을 보면 500만원~3천만원이하의 투자금으로 낙찰을받고, 인테리어 등

모든 부대 비용을 저 금액 안에서 해결하는 경우도 더러 있습니다!!

물론, 수요 적인 측면에서 아파트보다 밀리는 경우가 있지만, 인테리어 등으로 빨리 매매 혹은 임대가 될 수 있도록 하는 방법은 있습니다. 다 사람이 사는 곳이니까요!!!

저는 자금이 넉넉하더라도, 처음 하시는분들에게는 이렇게 빌라쪽 경매 투자를 추천 드리기도합니다.

실제로 저도 그렇게 할 생각이구요!!

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3. 다 주택자

마지막으로 다주택자 입니다.

다주택자는 어디를 가나 규제의 벽에 가로 막히게 되는 것 같습니다.

다행히, 정권이 바뀌면서 완화가 된다고 하지만,

얼마나 또 어느시기에 바뀔지가 미지수라 항상 신중해야 합니다.

우선 다주택자의 경우는 경매로 주거용을 선택하는데는 많은 고민이 필요 할 것 입니다.

우선 가장 큰 것이 바로 돈인데, 그것과 즉결되는 것이 대출이겠지요?

대출이 거의 안나온다고 보면됩니다. 현 시점에서는.....

대부분의 투자를 통해서 다주택자가 되신분들은 시중에 현금이 많지 않은 경우가 태반이며,

돈이 많더라도 무리한 주거용 투자는 하지 않는게 좋다고 생각해요!!

그렇다고 법인투자를 할수도 없는 노릇이구요!!

법인 투자의 경우, 직장에 다니시는 분들은 당연히 안될 것이며, 법인투자가 된다고 해도

현시점의 취득세(12%)를 감당할수가 있을까요? 아니 감당이 된다고 해도 신중할 필요가 있습니다!!

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그래서 여기서 제가 추천드리는 물건은 "비주거용 부동산"입니다.

경매쪽에 비주거용이라고 하면 대체적으로 구분상가쪽이 많이 포진 되어있습니다.

비주거용에 경우, 다주택자라도 대출을 어느정도 까지는 받을 수 가 있습니다.

무작정 많이 받을 순없지만, 주택수 여부에 크게 상황없이 최소60%이상은 받을 수가있다고합니다.

(물론, 개인 신용도나 기타 사항에 따라 상이함!)

해서, 다주택자는 상가쪽 경매 투자를 하는 것을 추천드립니다.

상가라는 것이 수요도 한정 되어있고, 어찌보면 주거용보다 많은 현장조사와 까다로운 검증 절차를 거쳐

어려울 수도 있겠지만, 그만큼의 보상이 따라 온다고 생각됩니다!

저 같은 경우도 상가쪽 경매를 알아보고있는데, 대출 면에서도 자유롭고, 좀 더 다양한 물건을 공부할 수 있어서

좋은 대안이라고 생각이 되네요!!

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오늘은 여러자기 입장에서 자신의 투자 방법에 대해서 공유 드려봤습니다.

투자에 정답은 없습니다. 저는 기본적인 기준에 따라 분류해서 말씀드려봤을뿐, 자신이 생각한 개념과 투자 철학이 있을 것입니다. 다만 그 철학과 개념에 조금 더 참고가 되길 바라며, 이글을 썼습니다!!

도움이 되었길 바라며..........

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이상, 주공이였습니다!!

 

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