안녕하세요!! 주공입니다!!
저번 주에 이어서, 이번 주도 날씨가 흐리네요!!
흐린 날씨 탓인지, 활동하기에도 우울한 기분이 드네요!!^^;
나이를 먹을 수록 더욱 더 변화에 민감해지나봐요!!
오늘은 경매는 어떠한 형태로 이루어지는지, 간략하게 전체적인 과정을 보도록 하겠습니다!!!
시중에 수많은 경매 서적과 강의 들이 많이 있죠? 어떤 서적과 강의를 선택할지 고민이 많이 되실 수도 있는데, 보통 강의는 미리보기로 1강 정도 간략하게 시청할 수 있으니 그것으로 자신의 맘에 드는지 확인하면되고, 책도 그렇구요!!
단, 한가지 팁을 드리자면, 경매를 처음 접하신 분들에게는 경매라는 것이 익숙해 지는 것이 첫 번째 인것 같아요!!
그렇게 될려면, 쉬워야 겠죠? 내용이 재미있고, 공감이 가려면 우선 경험담을 위주로 쓴 책이나 강의를 접하기를 추천합니다!!
아무래도 경매라는 투자 수단은 일반 부동산과 달리 추후 법적인 용어도 많이 접하게 되는데, 처음부터 어렵게 시작하면, 금방 흥미를 잃어버릴 수 있어요!! 그러니 처음부터 경험담위주로 쉬운강의로 경매에 대해서 익숙해지는 것을 추천드립니다!!
아예 처음에는 무료강의나 도서관에 있는 무료 서적을 찾는 것도 추천드려요!! 그렇게 나와 경매라는 재테크가 맞는 체크부터 하시는게 좋을 것 같아요!!
사담은 이쯤에서 하고, 경매의 전체적인 과정에 대해서 알아보겠습니다!!
물건찾기>>권리관계확인>>해당 물건임장>>시세파악>>입찰전법원서류확인 및 입찰>>낙찰>>낙찰지 찾아가기(명도관련확인)>>경락잔금납부 및 소유권이전!!
기본적으로 경매 용어등은 어느정도 숙지가 됬다는 가정하에 말씀드립니다!!
위의 과정이 100% 정답은 아니지만, 위과 같은 일련의 과정으로 경매가 이루어 집니다!!
1. 물건 찾기
초보 단계에서는 큰 수익을 내는 것 보다 경매에 익숙해지고, 입찰에 적응을 하는 계기라고 생각하시면됩니다!!
물론 자신의 자금 사정에 따라서 틀리겠지만, 소액으로 입찰할 수 있는 물건 위주로 추천드립니다!!
그리고, 부동산은 여러가지 중요 요소들이 있겠지만, 가장 중요한 것은 입지라고 생각합니다!!
그 곳에 무엇이 있고, 통행은 괜찮은지 등등 여러가지가 있는데, 자신이 모르는 지역은 이런 사항에 대해서 전문가가 아닌이상 잘 모르겠죠? 그러니 처음에는 자신이 살고 있는 주변부터 물건을 검색해보는 것을 추천합니다
아무래도 익숙한 곳에 물건을 확인하는게 입지 적인 측면을 미리 알고 들어가는 지름길 이니까요!!!
2. 권리관계확인
해당 물건을 찾았으면, 보통 경매 법원 사이트나 유료 경매 사이트가 존재 합니다!!
물론 물건 검색도 위의 사이트에서 하셨을 건데, 그 물건을 상세 검색해보면 권리관계를 확인 할수 있습니다.
아무래도 법원 경매 사이트는 국가에서 진행하는것이라서 무료이지만, 그 만큼 정보가 부족하고, 중요한 권리관계를 알아볼려면 등기를 다시 발급해야 된다 던지 번거로움이 있습니다.
그래서 유료경매 사이트를 추천 드립니다!!
최소의 시간으로 최대의 효율을 만드는 것이 재테크 투자의 목적이라고 생각합니다!!
유료경매 사이트에는 기본적인 권리 분석과 여러가지 상세정보, 말소 기준권리는 어디에 있는지등등 잘 나와있습니다. 돈 값을 한다고 생각하시면되요!!
유료 경매 사이트는 3대장이 있는데, 지지옥션, 굿옥션, 탱크옥션입니다!!
보통 경매 강의를 들으면 이런 사이트들은 강의 업체와 협업을 맺어서 무료 사용 시간을 주기도 하더라구요!!
이렇게 권리 관계를 확인해서 큰 문제가 없는지 확인합니다!!!
권리관계가 복잡한 특수 물권은 처음부터는 권해드리지 않고, 말소기준권리로 인해서 모든 권리가 소멸하는 문제없는 물건 위주로 선택하는 걸 추천드립니다!!
단, 주의 할 점은 유료경매 사이트라고 해도 100%맞는다고 생각하시면 안됩니다!!
물건에 대해서 물안한 측면이 있다면, 자신이 스스로 등기를 확인하면서 권리 관계를 판단해야 할 것 입니다!!
3. 해당 물건 임장!!
경매에서 중요한 요소 중에 하나 임장입니다!!
임장이란 해당 물건지의 현장으로 가서 물건의 상태를 파악하는 것입니다!!
해당 물건지의 상태를 파악하는 것 부터 주변 편의시설, 인프라 등등 큰 문제는 없는지 확인하는 작업입니다!!
그래야만 내가 찾은 물건에 대해서 확인을 가지고 입찰을 할 수가 있겠죠???!!
4. 시세파악
해당 물건지와 주변의 시세를 파악 해야 합니다!!
그래야지만 입찰가를 선정 할 수 있겠죠?? 입찰가는 수익으로 즉결되는 중요한 사항 이기때문에, 더욱 더 신중해야합니다. 자칫 잘못하다간 큰 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 임장으로 해서 현장에 대한 시세 파악을 해야합니다.
시세 파악하는 방법은 여러가지가 있지만, 가장 정확한 방법은 해당 물건지 주변 부동산을 찾아 가는 것 입니다!!
그래야지만, 정확인 입찹가를 선정할 수 있을 거에요!!
또, 초반에 입찰을 많이 했는데 낙찰이 안되서 불안한 마음에 높은 입찰가를 쓰는 경우도 가끔 있는데요!!
그런 불안함은 경매를 점점 더 멀어지게 하는 지름길 입니다!!
5. 입찰전법원서류확인 및 입찰
경매개시가 되기전에 해당 법원 사이트에는 감정평가사가 평가한 내용 등 공적인 서류들이 게재 되어있습니다.
그 서류도 확인하면서, 마지막으로 물건에 대해서 문제가 없는 지 확인합니다!!
자 그럼 대망의 입찰을 해야겠죠? 입찰가는 미리미리 생각해보시고, 그 금액을 꼭 적으시기 바랍니다.
막상 생각했던 금액을 가지고 법원을 갔는데 응찰인원이 너무 많아서 불안한 마음에 입찰가를 올리는 경우가 있습니다. 다시한번 주의 해야할 사항 입니다!!
6. 낙찰
자 드디어 낙찰이 되었습니다!!
낙찰이 되었다고, 바로 소유권이 넘어 가는 것이 아니라 1주일 정도의 기간동안 해당 물건의 대한 문제가 없는지, 다시한 번 확인하는 절차를 가진다고 생각하면 됩니다!!
또한 이 기간에 물건지의 채무자에게 공유자가 있다면, 공유자가 그 낙찰 금액을 납부하면 소유권을 가져 갈 수 있습니다. 물론 극히 드문 일이지만, 이런 경우도 있다는 것을 참고 하시면 좋을 것 같습니다.
7. 낙찰지 찾아가기(명도관련확인)
물건지에는 채무자가 살수도, 세입자가 살수도 있습니다. 그래서 또하나의 관문인 명도 관련 사항이 남아있습니다.
물론 세입자가 채무자가 알아서 나가면 제일 좋겠지만, 보통 이사비 명목으로 요구하는 금액들이 있습니다.
물론 이런 비용은 지급해야할 법적인 근거는 없습니다. 하지만, 원만하게 해결하는 것이 수익과 직결 되는 부분이 많기 때문입니다!!
왜냐하면 강제집행까지 진행하는 명도의 경우 최대 6개월의 기간이 소요될 수 도있습니다. 그 시간 동안에 손해를 잘 생각해보시면 원만한 해결이 낫다는 생각이 드실꺼에요!!
가끔 세입자가 살고 있으면, 그 세입자가 나는 계속 살고 싶다라고 표명하기도하는데, 이것도 좋은 방법중 하나입니다. 세입자를 구할 필요도 없고, 이자등 불필요한 지출을 막을 수 있으니까요!!!
8. 경락잔금납부 및 소유권 이전!!
보통 잔금은 낙찰을 받고, 확정을 지은 날부터 약 한달안에 납부를 하게 됩니다!!
자신의 자금으로 낼 수도, 경락잔금 대출을 받아서 낼수도 있겠지요!!
그렇게 잔금을 납무하면 소유권이 이전됩니다!!!
이외에도 인테리어 등 여러가지 사항이 남아있지만, 낙찰 이후에 사항이라 생략했습니다.
하지만, 이 부분도 수익가 직결되는 부분이 이기때문에 중요하다고 볼 수 있습니다.
오늘은 이렇게 대략 적인 경매에 대해서 알아보았습니다.
각각 진행 과정에서 디테일한 사항은 있습니다. 추후 하나씩 파헤쳐 보겠습니다.
어떠셨나요? 경매 해볼 수 있겠나요?ㅎㅎ
다 사람이 하는 일이니 지레 겁먹지 마시고, 도전해보세요 ㅎㅎ!!
이상, 주공이였습니다!!
2022.03.18 - [주공이의경매이야기] - 주공이의 새로운 도전!!!!!!!! "경매"
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2022.03.16 - [주공이의독서] - "나는 부동산과 맞벌이한다!!"함께읽어봐요!!
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