안녕하세요!! 주공입니다!!
오늘은 상가를 임차하면서 알고 있어야 좋은 대항력에 대해 사례를 통해서 알려드리도록 하겠습니다!!
기본적인 내용부터 파악해 보겠습니다!!!
"대항력"이라는 말 한번쯤은 들어 보셨을 겁니다!!
정확히 어떤 뜻이고, 어떤 경우에 적용되는 건지 알고 있어야 합니다!! 그래야 상가를 임차하면서 당할 수 있는 불리한 점들에 대해서 대응 할 수 있으니까요!!
세세한 법의 내용까진 모르더라도 어느 정도 내용 파악은 해야 누구한테 물어보든 대처가 가능하다고 생각합니다!!
대항력이란?
대항요건(對抗要件)을 구비함으로써 발생한다. 대항요건을 구비하지 못한 경우에는 당사자 사이에는 법률효과(法律效果)가 발생하였더라도 제3자에 대하여는 그 법률효과를 주장할 수 없으나, 대항요건을 구비한 경우에는 당사자 사이의 법률효과를 제3자에 대하여도 주장할 수 있게 된다.
부동산임대차(不動産賃貸借)의 경우에 임차인은 임대차목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기(登記)된 경우에는 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있는 것이 그 예이다. 그러나 대항력이 없다고 하여도 곧 그것은 제3자에 대한 관계에서 아무런 효력이 없다는 것을 의미하지는 않는다. 대항력을 갖지 못한 경우에 당사자는 그 법률효과를 제3자에 대하여 주장할 수 없더라도, 제3자가 스스로 그 법률효과를 인정하는 것은 무방하다고 본다.
>>쉽게 얘기해서"이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력"이라고 할수 있습니다!!
이런 대항력이 왜 중요 할까요? 바로 대항력으로 인해서 자신의 권리를 주장할 수도 있고, 자신의 권리를 보호 받을수 있기 때문입니다. 무조건 보호 받는 건 아니구요!! 일정한 요건에 해당 되야 합니다!!
이런 요건을 갖췄는데도 자신이 보호를 받는지 못받는지 모르면 손해겠죠???
그 중에서도 상가임대차의 대항력에 대해서 알아 보겠습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 에서는 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따라 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대해서 효력이 생긴다고 합니다!!
이런 대항요건을 갖추고, 임대차 계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 민사 집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다!!
>>즉, 대항요건을 갖추어야 후순위 권리자보다 보증금에 대해서 우선 변제를 받을수 있다는 얘기입니다!!
경매 등에 극단적인 경우가 아니더라도 보증금을 보전 받을 권리를 챙겨 놓아야 합니다!!
항시, 상가 임대차를 계약하는 경우 사업자 등록과 세무서에서 확정일자를 받아 놓는다고 생각하시면 됩니다!!
기본적인 내용을 숙지하시고 아래의 사례를 보시면 이해가 빠를 것 같아요!!
사례) 2018년 12월 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 입점할 당시에 근저당 설정 등은 없었습니다.
최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니까?
답변) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음 날 부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다.
그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장 할 수 있습니다!
임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리 설정이 없고 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위라면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있습니다.
따라서 본 사안의 임차인은 별다른 사유가 없다면 임대차 종료일까지 영업할 수 있고, 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자인 새로운 임대인에게 보증금을 청구 할 수 있습니다.
대항력은 이렇듯 보증금을 우선 변제 받을수 있는 요소중에 하나 입니다!!
보증금을 변제 받을 권리는 우선변제권과 소액보증금의 최우선 변제권이 있습니다.
보증금의 우선 변제권
보증금을 우선변제 받을려면 대항력과 확정일자가 필요합니다.
대항력 = (건물의 인도 + 사업자 등록)>>건물의 인도와 사업자등록을 대항 요건이라고 합니다!!
확정일자 = 세무서에서 부여 받습니다!!
위의 요건을 갖춰야 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다!!
소액보증금의 최우선 변제권
소액 보증금의 임차인은 보증금 중 일정 금액(최우선 변제액)을 상가건물가액의 2분의1 범위 안에서 선순위 담보권자보다도 최우선 하여 변제 받을 수 있는 권리로 경매 신청 등기 전에 대항 요건(건물의 인도와 사업자등록신청)을 갖추면 되고 소액 임차인이 여러 명이며 모두 동순위로 비율에 따라 배당됩니다!!
다소 법률적인 내용이라 어려울 수도 있지만, 최소한의 법지식을 가지고 있어야 상가를 운영하는 자영업자분들에게는 필수적으로 알고 있어야 하는 것이라 생각됩니다!!
PS) 최우선 변제를 받을려면 환산보증금이라고 해서 일정금액범위 이내여야만 보호를 받을 수 있습니다. 간단히 현재 서울 기준만 알려드리겠습니다.
환산보증금은 (보증금+월세*100)을 의미합니다.
예) 보증금8억+월세100만원*100= 8억+1억 = 9억원이 환산보증금입니다!
서울
최우선 변제: 소액보증금이 6,500만원이하 인경우 최우선 변제(2,200만원)를 받을 수있습니다.
오늘은 이렇게 상가를 운영함에 있어서 기본적으로 알고 있어야 될 사항에 대해서 공유 드렸습니다!!
내 돈은 내가 지켜야 겠지요? 그럴려면 알아야 합니다!!
이상, 주공이 였습니다!!
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