상가 업종에 관한 인,허가 등 체크해보세요!!

안녕하세요!! 주공입니다!!

명절 연휴 잘 보내셨나요?!!

올해도 마냥 즐겁지만은 않았던 명절이었네요!!! 물론 저만의 느낌이었을수도 있지만요!!

오미크론도 정점을 향해가고있는데, 그 정점의 끝이 어디까지 인지는 모르겠네요!!

5만이라고하는사람도 있고, 10만이라고 하는 사람도 있구요!!!

어쨌든 대선이 이제 한달여 남았는데, 그때까지도 이럴지는 모르겠네요!!

만약 그렇다면 투표하러가는 데에도 상당한 걸림돌이 되겠지요? 아마, 대선 최초로 인터넷 인증제 투표가 생기지 않을까 생각됩니다. 아니면 그냥 그대로 강행을 할지도 모르겠구요!!

여러가지 문제가 있을 것인데!! 아무쪼록 잘 진행이 됬으면 좋겠습니다.

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오늘은 상가이야기를 해볼까합니다.!!

최근 뉴스 등을 접해보셔서 아시겠지만, 대출규제와 금리인상으로 인한 투자 경제 전반적인 것들이 하락세를 면치 못하고 있습니다.

항상, 우상향 하던 부동산 마저도 투자심리, 매매심리 등이 꺽이면서 "영끌족의 비명이다. 나 좀 살려달라.등등" 여기저기서 곡소리가 나오고 있습니다!!

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주식 시장도 역시 마찬 가지 입니다. 2,700선을 계속지지 할것같았던 코스피도, 900선을 방어할 것 같았던 코스닥도 결국은 하방으로 내리 꽂았죠?

반등과 폭락을 번갈아 가면서, 정말로 멀미 날 것 같은 변동세가 지속되고 있습니다.

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가상화폐도 마찬가지구요!! 이렇듯 투자의 기본 포트폴리오가 되는 것들이 모두 어려운 상황입니다.

그나마 주식보다 부동산의 경우가 좀 더 하방하는 폭과, 속도가 뎌디 다는 것이 역시,

" 그나마 역시 안전자산이다." 라고 느껴집니다.

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하지만, 현 상태에서도 마냥 부동산에 투자 할 수 없는 노릇입니다.

우선, 주거용 부동산의 경우는 대출규제와 높음 금리로 그 벽이 굳건하게 쳐저 있습니다.

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하지만, 부동산이던 주식이던 방향성을 잘 계획하고 세운다면, 길은 보일꺼라 생각합니다.

주식의 경우에는 지수와 반대로 투자하는 인버스투자, 2x인버스투자(일명"곱버스"), 공매도등을 들수 있습니다.

물론 상당한 경험과 지식을 요하는 투자법이긴합니다!!

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부동산에서는 여러투자중에 하나를 꼽자면 상업용부동산이 있습니다.

상업용 부동산에 경우, 사업자 대출로 이루어져서 주택관련 대출보다는 용이하게 받을수 있습니다.

잘 알아 보신다면요(물론 개인 신용도에 따라서 차이는 있습니다!!)

 

이렇듯 상업용 부동산에 임대 사업용으로 투자를 하는 경우도 있고, 자신이 직접 창업을 하기 위해서 상가를 분양 받던지, 임차를 들어가던지 하는 경우도 있습니다.

다양한 경우가 있을 건데, 이때 항상 주의 하셔야 할 것은 바로 인,허가 문제 입니다.

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인,허가는 말그대로 어떤 상가를 투자하면서, 혹은 운영하면서 받아야할 정부의 승인과도 같은 것이라고 생각하면됩니다.

보통은 중개를 하는 공인중개사가 관련된 정보를 주는 경우가 대부분인데, 경우에따라서 이런 정보를 숨기거나, 회피하거나, 잘못된 정보 전달을 하게 되는 경우가 있습니다.

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위의 상황을 차치 하더라도 내 상가고, 내가 운영할 상가인데 기본적인 운영형태는 어떻게 되는지 알고 있어야 합니다!!

그래야 장기적인 계획과 향후 투자의 방향을 잘 세울수가 있기 때문입니다!!

물론 저 같이 신뢰를 바탕으로 진행하는 공인중개사가 옆에 있고, 파트너로써 오래 같이 갈 사람이 옆에 있다면은 괜찮지만, 세상 살이가 그렇게 녹록치는 않습니다. 어제의 동지가 오늘의 적이라는 말 많이 들어보셨자나요!!

그러니 내가 알아야 합니다!!

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그리고 해당 건축물 용도가 무엇이고, 제한 업종은 있는지 파악을 해야합니다. 구축 건축물에 경우에는 위반 건축물이 있는지 여부도 확인 해야합니다!!

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다른 모든 일도 그렇지만, 특히 부동산에 경우는 내가 100% 만족할 수는 없습니다.

경우에 따라서 다르지만, 한 두가지는 감수해야하거나 그 한 두가지를 만족스럽게 바꿀려는 수고가 필요합니다!!

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내가 투자 목적으로 상가를 분양 받았다고, 하면은 첫번째로 확인해야 할 것이 있습니다.

바로 해당 건축물 용도가 1종근린생활시설인지 2종 근린생활시설인지입니다.

근린 생활 시설 이라고 많이들 들어보셨겠지만, 그 세부사항으로 들어가면 걸림돌이 생기기 마련입니다.

수많은 업종이 있지만, 1종보다 2종이 좀 더 업종을 하는데 있어서 종류도 다양하다는 것입니다.

"쉽게 예를 들어 1종은 노래방등의 업종이 안되는데, 2종에 경우는 됩니다.

예를들어 1종은 술을 파는 업종은 안되는데, 2종은 됩니다."

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당연히 2종이 더 인,허가에 까다롭고, 조건도 많습니다. 그렇다보니 신축 건물을 지을때 시행사에서는 상대적으로 인,허가가 쉬운 1종으로 받고 진행하는 경우가 있습니다. 2종의 경우 주차장 문제등 여러가지 기준이 있기에 더 까다롭고, 그 만큼 유효면적(상가, 주거용등)이 적게 나오게 됩니다!!

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인,허가야 시행가 문제이지만, 왜 우리가 알아야 하느냐!!!

바로 분양상가에 경우는 임대때문입니다. 상가 투자는 공실이 짧고, 회전이 바로바로 되야 그 만큼 투자 수익률을 보전 할 수있습니다. 헌데, 어떤 업종을 임대를 놓을려고 하는데, 업종 제한등이 걸려서 그 임대를 놓지 못하는 경우가 발생하게 될 수 있습니다

특히, 신축 건물에 경우 한번 인,허가를 받으면 왠만해선 시행사쪽에서 바꿀려고 하지 않습니다. 그 비용이 어마어마 하며, 또한, 바꾸는 것도 쉽지 만은 않기 때문이죠!!

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"일례로, 어떤 상가 투자자가 1종근린생활시설인 상가를 분양 받았습니다. 하지만, 투자자는 단순 임대 투자라고만 생각했고, 이런 것들에 대해서는 인지를 못했고, 알아 볼 생각도 못했습니다.

분양을 받고 추후 임대를 맞추려하고 있는데, 임대를 놓으려고했더니(2종근생 업종) 그제서야 1종근생이란 것을 알게 되었고, 업종도 제한 적인 것을 알게되었습니다. 그 상가 투자자는 노발대발 난리가 났었고, 시행사, 투자자 모두 난감한 상황이 되었습니다."

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물론, 고지를 안한 시행사 잘못도 있겠지만, 결국 내돈 내산(내돈으로내가산)이기때문에, 자신의 알아보지 못한 책임을 무시할 순없습니다.

이런 경우는 정말 비일 비재 합니다.

큰 돈이 왔다갔다하는 부동산 투자에서 이런 난감한 문제가 발생하면 안되겠죠?

구축 상가투자, 임대차 등도 마찬가지 입니다. 내가 해당 물건의 입지가 마음에 들어서 투자 혹은 임대차를 들어가려고 하는데, 그쪽 임대인이나 중개사가 사전 고지가 없는 상태에서 계약을 하게 되었다고하면은 추후영업 허가등에 승인이 안나올 가능성도 큽니다.!!

그렇기 때문에 내가 해당 업종을 임대 놓기위해서, 또는 운영하기 위해서 큰 문제가 없는지는 꼭 확인을 해봐야합니다.

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결국, 건축물용도, 인,허가, 업종제한 등은 각각의 절차이긴 하지만, 밀접한 상관관계를 맺고 있기 때문에, 자신이 안하더라도 알고는 있어야합니다. 그래야 대처가되고, 대응이 됩니다.

물론, 이런 모든 것들은 보통은 중개사 사전에 알아보고, 확인하고 알려주는 경우가 대부분이지만, 내가 알아야 합니다.

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투자하는데 뭐가 이렇게 어렵냐라고 생각이 드실 수도 있는데, 소중한 내돈이 들어가는 만큼 소중하게 다뤄야하지 않겠나 생각이 드네요!!

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그런 의미에서 제가 숙제 하나를 드릴께요!!

"어떤 건물에 대해서 건축물 용도 알아보기!!

1종,2종 근린생활시설에는 어떤 업종들이 있는지 알아보기!!" 입니다.

TIP: 건축물용도를 알아볼려면 건축물 대장을 우선 확인해야 합니다.

나머지는 검색을 통해서 공부해보세요!!

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상권분석, 입지분석도 물론 중요하지만, 또 다른 전문적인 지식이 있어야 상권분석, 입지분석에 대한 시너지 효과가 배가 될 것 입니다.!!

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모두들 성투하시길 바랍니다!!

이상, 주공이였습니다.