지금 서울에 빌라를 사면안되요!! (feat, 오시장표 재개발21곳)

안녕하세요!! 주공입니다!!

오늘 출근길에는 평상시보다 사람들이 많이 없었던거 같아요!! 아침 출근길은 항상 막혔는데, 그런 느낌도 없구요!!

진짜 올 한해가 끝나려고 하나 봅니다. 항상 연말에 끝자락에 들어서면 모두들 휴가를 내거나 해서인지 덜 붐비는 것 같아요!!

코로나19가 오고나서부터는 더 그런 경향이 있는 것 같습니다.

어제(수요일) 하루는 날씨가 풀렸었는데 오늘부터 주말까지는 다시 날씨가 추워진다니까 참고하세요!!

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올 한해 부동산은 상반기와 하반기를 나눠서 보면, 그 온도차가 극명한 시기가 아닌가 생각됩니다.

상반기까지는 20년도의 영끌족등의 열풍으로 인해서 집값도 가파르게 올랐었고, 그 여파가 21년 상반기 까지 지속 되었지요!!! 그러다보니 수도권까지 가파르게 오르는 시기였습니다. 특히, 인천쪾이 많이 올랐었고, 각종 규제로 인해 지방쪽 공시지가 1억 미만 주택의 투기성 매매도 이어 갔었습니다!!

하지만 올 하반기부터는 대출규제, 제로금리를 끝내려는 듯한 한국은행의 연이은 기준금리 상승, 그로 인한 대출금리 상승 등 여러가지 이슈로 인해서 부동산쪽이 주춤했습니다.

또한, 세종이나 대구같은 곳은 공급과잉으로 인해서 미분양이 속출 그로인한 가격하락도 동반하였습니다.

그렇다보니 대출규제에 공급까지 많았던곳은 특히 집값이 가파르게 하락하였습니다!!

내년에 금리인상을 시사하는 발언과 각종 대출규제(DSR적용 및 적용강화등)를 더 할 꺼라는 계획등을 언론을 통해 노출을 많이 시켰습니다.

그렇다보니 지금은 팔지도, 사지도 않는....아무것도 하지않는 그런 현상이 벌어지고 있습니다.

어떤 전문가들은 말하죠!! 지금이 기회라구요!!! 주식도 똑같습니다. 하락장에 횡보하고 있을때가 기회라는 말을 많이 하지만, 역시나 사람의 심리라는 것이 상승장에 타고 싶지, 불안하게 하락장에 타고 싶진 않을꺼 같아요!!

그렇다보니, 관망하는 관망족들도 꽤나있는 것 같습니다!!

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이런 와중에 흥기로운 기사가 나왔네요!!

올해 상반기에는 서울쪽에 더이상 아파트를 살 수없는....(매물도없고, 가격도 높아서!!!) 그 상황에서 차선책으로 나온것이 바로 신축 빌라를 구입하는 것 이었습니다.

요즘엔 아파트 못지않은 시설과 빌라 구입 지역의 재개발 재건축 이슈도 기대할 수 있다보니, 아파트를 못사서 발을 동동 구를 바에 대안책으로 나온것이 빌라였습니다. 그래서 빌라 가격도 한창올랐었죠!!

그리고 빌라 같은경우는 아파트 보다 짓는 속도가 빨라서, 모자른 수요도 충족되었었습니다.

그런데 이제 부터는 신축 빌라 등을 구입할때는 신중을 기해야한다고 합니다!!

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그 이유가 바로 서울시에서 재개발, 재건축의 진행을 빨리하기 우해서 초기심의단계를 신속하게 하기로 했다고 하는데요!! 그 과장에서 신축빌라(다세대)를 구입하는 매수자들은 자칫하면 큰 손해를 입을 수도 있다고합니다.

우선 신축빌라는 사는 것이 앞서 말씀드렸듯이 아파트의 대안이거나 재개발, 재건축의 이슈를 기대하는 것인데,

재개발, 재건축의 속도전으로 인해서 몇몇가지가 변화되는 상황에서 문제가 생길 수 있다는 것 입니다!!

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=102&oid=003&aid=0010912643 

오세훈표 '신통기획' 재개발 21곳 선정…도시재생 4곳 포함

우선 오세훈 서울 시장의 재개발, 재건축의 속도를 내기위한 일명"신통기획"을 펼친다고 합니다!!

그 "신통기획"으로 인해서 재개발21곳(도시재생4곳포함)을 선정 하였다고 합니다.

최근 이렇게 규모가 큰 재개발 진행 계획은 보지 못햇던것 같습니다!! 정말 먼가가 확실히 진행 될것 같은 느낌이네요!!

재개발을 통해서 아파트가 지어지기 위해서는 먼저 그 지역을 재개발구역(정비촉진구역)으로 지정해야 합니다.

종전에는 재개발 구역 지정에 약 5년이 걸렸으나, 서울시는 이 과정을 신속통합기획(신통기획)이라는 이름으로 절차를 2년으로 간소화하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

모든 지역그렇게 할 순 없고, 심사를 통해서 선정된 곳이 위의 21곳입니다.

총 21한곳인데 서울시의 전역에 노후화된 지역을 기준으로 심사를 통해서 선정되었다고 합니다.

중복되는 곳없이 형평성에 맞게 골고루 선정하였으며, 총 25개 구 중에서 21개구를 지정했으니, 서울시 전역에 재개발 진행이 이루어 질것으로 판단됩니다. 당연히 진행은 순차적으로 될 것인데, 경우에 따라서 동시로 진행하면서 속도를 더 높일 가능성도 있습니다.

이렇듯 구역이 지정되면, 그 구역일대 안에서 기존에 살던 분들도 있겠지만, 신축빌라등을 매매한사람들도 존재 합니다. 이런 사람들이 시간은 오래 걸리겠지만 구역지정 이슈를 노리면서 사는 경우가 있는데, 이제부터는 조심해야 한다는 것 입니다.

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그러면서도 선의의 피해자가 생길것을 우려하는 목소리도 나오고 있습니다. 이유는 과저에는 어떤 지역을 재개발 구역으로 지정한 그 이후에 특정 날짜를 권리 산정 기준일로 정해서 <이 날짜 이후에 이구역에서 새로 지은 집은 나중에 재개발을 해서 아파트가 지어져도 아파트 조합원 분양가에 주지 않는다>라는 규정을 적용했습니다.

그런 기준일 이후 지어진 집은 현금청산(아파트 부냥권 대신 기존 집의 감정평가액을 현금으로 돌려 받는 것)대상이 됐습니다.

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그런 기준일을 정하지 않으면 그 구역에 계속 원룸 같은 집을 지어 조합원의 숫자를 늘리는 편법이 등장하게 되고, 그렇게 되면 조합원의 숫자가 많아져 나눠야 할 아파트도 늘어나기 때문인데요!!

그러면 일반 분양할 아파트가 줄어들어 사업성이 떨어지게 됩니다.

사업성이 떨어지게 되면 그 지역에 새 아파트가 들어서는 재개발 사업이 진행되기 어렵게 됩니다.

시행사 쪽에서도 일반분양으로 분양을 많이해서 그 수익성이 더 많아 지기 때문이죠!!

그래서 재개발 구역으로 지정된 구역에서 새 집을 구입할때는 그 집이 권리 산정 기준일 이후에 지어진 집인지 아닌지를 잘 따져봐야 합니다. 하지만 재개발 구역으로 지정된 지역에서는 그런 조심을 하면되서 피해자들이 많지는 않은 것 같습니다.

 

신축빌라는 사시는 분들은 재개발 이전에 사시는 분들도 많습니다. 물론 그런 기대감은 한편으로 생각하면서도 말이죠!! 그러다가 재개발 지정 이전에 빌라를 구입해서 이후에 재개발 지정이 되면, 조합원이 될 수 있는 기회까지 더해지게 되는데요!!!

이번에 오세훈 시장표 신통기획으로 이런 기대감조차 사라질 수도 있을 것 같습니다.

재개발 전에 틀어와도 분양권을 못받는 경우가 생길 수 있습니다.

이번 서울시의 신속통합기획은 취지중 하나가 재개발 구역 지정 여부를 판단하기 전에 권리 산정 기준일을 미리 정한다는 것입니다.

예를 들어 이번에 신속통합기획으로 선정된 21곳의 재개발 지정 지역은 권리 산정 기준일이 작년 9월23일이라고 합니다.

보통은 재개발 지정 이후에 권리 산정 기준일을 정하는데 말이죠!!!

그렇다보니 재개발 지정이 된 21곳은 21년 12월에 지정이 됬음에도, 작년9월이후에 주택을 구입한 사람은 아파트 분양권을 받지 못합니다. 즉 추후 현금 청산의 대상이 된다는 말입니다.

현금 청산은 여러분들도 많이 들어봐서 아시겠지만, 항상 문제가 되는 것이 그 가치만큼의 현금보상을 받지 못하는것이 문제입니다. 물론 억지로 그 지역을 나올 수 밖에 없다는 것이 더 큰 문제일수도 있구요!!

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그리고 좀 웃긴 것이 앞으로 서울에서는 이런 신속통합기획을 통해서 재개발 구역을 더 지정할 텐데 그 구역이 얼마나 되는지 알기 어려운게 당연하자나요?!!

주민들의 동의 등의 여러 문제가 있기때문에 서울시도 알 수가 없는 것 인데요!!

그렇지만, 신속통합기획으로 재개발이 추진될 구역이 지정되도라도 내년 1월28일이 권리 산정 기준일 이라고 하네요!! 서울시에서 그렇게 정했다고합니다.(어떤 기준인지는 모르겠지만요!!)

따라서, 어떤 사람이 주택을 구입하고자 알아보던 중에 내년 4월쯤 완공된 신축 빌라를 구입했는데, 그 동네가 내년 10월쯤 신속통합기획으로 재개발 지정 구역으로 추진되면 그 신축 빌라는 권리 산정 기준일 이후에 지어진 빌라여서 분양권을 못받습니다..조금 아이러니한 상황일 수도 있는데요...

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과거에도 권리 산정 기준일은 있었지만, 그 기준일 산정 전에 재개발 구역으로 지정되기 때문에<이 구역의 빌라는 권리산정 기준일을 따져보고 매입해야겠구나>하는 생각들을 할 수 있었다고 합니다!!

그러나 이제부터 구역지정 이전에 이미 1월28일이라는 일률적인 권리 산정 기준일이 생긴 만큼 서울 시내 전역에서 1월28일 이후에 신축 빌라는 사면 현금 청산 될 가능성도 배제 할수 없게 되어 버렸습니다!!

이제는 이런 주택을 사더라도 권리산정 기준일 때문에 오히려 시기에따라 구역으로 지정되지 말아라 라고 속으로 빌어야 하는 애매한 상황도 벌어 질 수도 있겠습니다.

 

이런 민간 재개발 뿐만 아니라 정부가 진행하는 공공 재개발도 아직 어떤 지역에서 진행될 지 모르는 상황이지만 그런 지역으로 지정되면 작년6월29일 이후에 빌라를 매입한 소유자는 현금 청산 대상이 된다고 합니다.

그러니 역시 주의가 필요한 상황입니다. 공공 재개발 구역의 현금청산 기준일을 이날로 법제화 했기 때문 입니다.

그렇게 날짜를 지정해야 이후에 매수하면서 가격을 올리는 투기 세력을 막을수 있다는 취지라는데요!!

하지만, 구역을 지정을 하지 않고 막연하게 날짜만 지정해 놓은 것이라 6월29일 이후에 서울에서 빌라를 매입하는 수요자는 투기 세력이라는 전제를 담은 규정이 됐씁니다!!

일각에서는 정부의 이런 정책들을 "재개발 사업을 촉진하면서도 당장은 집값이 오르지 않기를 바란다"는 모순적 상황을 추구하기 때문이라고 합니다.

(어차피 재개발이 되면 집값은 당연히 오르게 되지만, 당장은 그런 상황을 피할수 있을 거라 생각한거 겠죠!!)

그래서 재개발 사업을 촉진하는 정책을 펴면서도 그 재개발 구역에서 주택 거래가 일어나지 않기를 바라면서 이를 위한 규정을 채택하는거 같습니다!!

그걸 모르고 구입하는 선의의 소비자들만 피해를 볼테니까요!!

어떤 구역에서 재개발이 진행 될 지는 아무도 모르기때문에 대처를 하는것도 어찌보면 불가능 한 상황일 수도 있겠습니다.

어떠셨나요? 재개발의 속도전이 붙어서 마냥 좋은 취지로만 받아 들일수는 없는 경우가 있을 수도 있습니다!!

하여튼, 이 글을 보시고 해당 되시거나, 계획이 있으신분들은 더 자세히 알아 보셔야 할 것 같아요!!

이상, 주공이였습니다.